据国家统计局惠州调查队调查数据显示：2021年11月，惠州市区（惠城、惠阳、仲恺、大亚湾4区）新建住宅成交低位回稳，但去化周期目前已达11.7个月，去化周期的快速延长或影响新建住宅市场回暖步伐；11月房贷政策较10月进一步宽松，特别是房贷利率对于首套房客户有所倾斜，二手住宅成交因此有较明显好转，成交量环比大幅回升；新建住宅价格环比止跌回升、同比涨幅小幅回升，二手住宅价格环比降幅缩小、同比涨幅回落幅度减小，价格趋于平稳。

　　一、市场成交情况

　　（一）新建住宅成交低位回稳，去化周期进一步延长或影响楼市回暖步伐 。

　　11月，惠州市区新建商品住宅成交3390套，10月为3478套，成交量继续保持低位，环比微跌。下半年各月成交环比跌幅分别为-22.8%、-20.4%、-17.4%、-18.9%和-2.5%，11月跌幅明显收窄，成交有低位企稳迹象。根据惠州调查队调研结果显示，11月信贷政策较前三季度趋于宽松，放款速度加快、利率有所回调，但购房者观望情绪仍浓厚，楼盘上客量、成交转化率仍处于低位，市场回暖仍需时间。（见图1）

　　图1 2021年1-11月市区新建住宅供应、成交情况

　　供应和去化周期方面，11月供应量环比有所下滑，新增供应面积为61.87万㎡（或6358套），但近几个月市场供应总体仍偏饱和，且成交持续低迷，因此新建商品住宅库存继续升高，目前库存量已达848.28万㎡（或80127套）。去化周期也明显进一步延长，目前的去化周期为11.7个月，即将超出6-12个月的合理去化区间，近期连续低成交量也导致后续去化周期延长仍会加速，库存和去化问题对企业回款和营销形成较大压力，或将引致2022年上半年惠州楼市回暖步伐延缓。（见图2）

　　图2 惠州市区新建住宅库存量及去化周期情况

　　（二）二手住宅市场受银行端利好作用触底反弹

　　11月，惠州市区二手住宅成交1211套，10月为755套，上年同期成交4169套，二手住宅市场同样受银行端房贷审批放松和额度宽松利好作用，成交量同比虽然仍跌7成，环比则大幅回升，相比10月情况有较明显改善，结束了自6月份以来的环比连续下滑趋势。（见图3）

　　图3 2020与2021年二手住宅逐月成交量对比

　　根据惠州二手住宅市场以刚需和改善需求为主的特点，二手住宅购房人群对于银行房贷利率降低和额度放松会更为敏感，因今年以来二手房贷停贷抑制的部分购房需求可能在近期较快速释放，因此金融端放松短期内对二手住宅成交的促进作用会明显强于新建住宅市场，根据惠州调查队11月份调研结果显示，调研的5家中介公司部分门店负责人对二手住宅市场走势预期较10月份有所好转，所以在金融端保持宽松的前提下，二手住宅市场回暖势头预计会更早显现。

　　二、价格指数情况

　　（一）新建住宅价格环比止跌回升，二手住宅价格环比降幅缩小。

　　2021年11月，惠州市区新建商品住宅价格环比止跌回升，指数微涨0.1%，结束连续3个月环比价格下降走势，但从市场热度、供需对比等综合来看，环比指数短期内将保持稳定，不会有明显上涨；二手住宅价格环比下降0.4%，降幅较10月略缩小0.1个百分点，结束连续4个月环比价格降幅相同或扩大态势，也有止跌趋势。（见图4）

　　图4 惠州市区住宅价格环比涨跌幅走势

　　（二）新建住宅同比涨幅小幅回升，二手住宅同比涨幅回落幅度减小 。

　　11月，惠州市区新建商品住宅价格同比上涨1.4%，涨幅较10月小幅回升0.5个百分点，结束连续6个月涨幅回落走势；二手住宅价格同比上涨1.2%，涨幅较10月回落0.4个百分点，连续5个月保持回落，但近2个月涨幅回落幅度有所减小。（见图5）

　　图5 惠州市区住宅价格指数同比涨幅走势

　　三、后市判断：成交量企稳缓慢回升、二手住宅反弹较快，价格指数环比稳定、同比小幅回升后趋稳。

　　根据11月调研情况，银行端房贷审核有所放松、利率有所下降并向刚需购房者倾斜，购房者在市场连续下行近半年后依然存在明显观望现象，但市场情绪有望继续修复，成交量预计企稳后缓慢回升，其中新建住宅市场预计在2022年二季度成交会明显好转，二手住宅则预计一季度出现止跌回升，但考虑到惠州二手住宅市场体量仍偏小，成交量回升幅度相对不大。

　　11月调研了解到开发企业因资金回笼压力不同导致营销策略分化，呈现不同企业折扣有增、有减的现象，总体成交价格也较平稳，此外住房主管部门对于违规销售行为加大查处力度，也有助于市场价格趋于平稳。预计近期新建住宅价格环比指数整体平稳，在持平线上下小幅波动；根据近一年来新建住宅价格环比指数走势，预计同比指数近期小幅回升后趋于平稳。

　　注：分析依据市区（惠城、惠阳、仲恺、大亚湾四区）商品住宅成交数据计算，统计口径不含商业、办公、公寓等非商品住宅数据。